居抜き物件とスケルトン物件の違い？【かんたん基礎解説】
新しく店舗をOPENするときに一番お金がかかるのは、物件です。
物件の取得費用だけではなく、内装工事費用、の2つが費用としてかかる場合は多いですね。
その中でも物件も“居抜き物件”と“スケルトン物件”によって、かかってくる費用がだいぶ変わってきます。
それぞれのメリット/デメリットを比較して、物件を決めていきましょう！
目次
そもそも居抜き物件/スケルトン物件とは
居抜き物件
居抜き物件とは、
前のテナントがつかっていた枠組みや内装がそのまま残っていて、それを引き継いで借りる物件のことです。
スケルトン物件よりも数が少なく、かつ自分の好みの物件を見つけることが難しいです。
スケルトン物件
スケルトン物件とは、
部屋が枠組みだけとなっていて、床や梁などがむき出しの状態をいいます。
つまり居抜き物件とは違い、内装も設備もまったくない状態です。テナントの借り手が内装工事を行い、退去の際は通常はスケルトンの状態に戻して、返却することになります。
【追加】原状回復とは？
一般的に、契約解除の際は、物件契約前の状態に戻すことを求められます。
これを原状回復義務を負っているといいます。
居抜き/スケルトン物件のメリットとデメリット
居抜き物件のメリット
①内装工事が少なくすむため、準備期間が短くてすむ
②内装工事や設備を流用できるので、コストカットをすることができる
③店舗内店舗での出店なら、お客さんの共有が期待できる
スケルトン物件のメリット
①内装を自分のサロンのコンセプトに沿ってつくることができる
②一から設備を準備できるので、いらない設備を捨てる必要がない
居抜き物件のデメリット
①内装設備（空調など）が長年使われているものだと、故障などが早期におこる可能性が高い
②前のテナントのイメージが強いと、新店舗のイメージにも影響する
③設計が前のテナントにひきづられるため、コンセプトどおりの設計にできないことも
スケルトン物件のデメリット
①一から内装工事をするため、コストがたかくつく
②工事の内容によっては、工期が長く準備期間が長くなる可能性がある
物件選びはコンセプトありきで
居抜き物件のメリットは、内装設備費が大幅にカットできることでした。
そのかわりデメリットとして前のテナントイメージの影響を受けてしまうことです。
それに対し、スケルトン物件のメリットはコンセプトに合わせて内装設計をできることです。
そのかわりに工費がかなりかかってしまう可能性が高いことがデメリットでした。
物件のコストよりもサロンのコンセプト
お金ができるだけかからないことを考えると、居抜き物件一択のような感じがしてしまいますが、かならずしもそうというわけではありません。
どのような契約なのかによっても金額の変化がありますし、前のテナントの設備を使わない、設備が劣化/イメージと違う場合は、結局ある程度お金をかけて準備しないといけません。
同様に、スケルトンもすべて自由にできるといおうわけではなく、契約状態に縛られてしまいます。
では、何が大切なのか。
何を基準に選べばいいのかというと、それはあなたのお店の「コンセプト」です。
あなたがどんなサロンにしたいのか
あなたのサロンのコンセプトは何でしょうか？
ターゲットはどの年齢層ですか？その人たちがどんな状態になりたくて、それに対してどんな価値を提供できるのでしょうか？
それをもとにサロンのコンセプト、イメージを固めていくことが最優先です。
それに合わせて、条件を詰めていき、物件に必要な要件を考える必要があります。
時間のない主婦のかたをターゲットにするとすれば、まず住宅エリアの物件を探すほうがいいですよね。当たり前のようですが現地で直接物件や物件までの道のりを見なければいけません。特に、どのように店舗までお客さんが来るのかまでをしっかり考える必要があります。
まとめ
居抜き物件もスケルトン物件もメリット/デメリットがあります。
そこで優劣をつけるのは、間違いなく新しい「お店のコンセプト」です。
まずはどんなお店にしたいのか、どんな人がターゲットになるのか、そのターゲットにどんな価値を提供するのかを考えましょう。なんとなくではなく、具体的なイメージが出来上がればおのずと物件の条件も固まってきます。納得のいく物件を選びましょう！
